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分拆物业上市 弘阳服务赴港IPO练就

2020-03-25 08:08:28 观点地产网 

  观点地产网 去年数十家物业公司登陆资本市场,现今正是物管的“青年”。接轨这一风潮,弘阳集团旗下的物业公司弘阳服务集团也递交了招股书。

  本年一季度,列队上市之物管企业还包括正荣服务、金融街(000402,股吧)物业、宋都物业、建业物业,另外正商集团旗下的兴业物联、鸿坤集团物业平台烨星集团已于港交所完成上市。

  3月23日晚间,弘阳集团旗下物业公司弘阳服务集团股份公司宣告了赴港IPO招股书,弘阳服务的物业发展轮廓也逐渐清晰并把市场所知。

  在当年3月初就已有市场信息称,弘阳集团旗下弘生活物业集团近年正与投行密切接触,准备赴港上市,当时观点地产新媒体向弘生活方面求证,对方亦未予以否认,是否表示这两年是物业上市之门口期,许多企业都在筹划上市。

  稍有不同之是,本次披露上市之集团核心为弘阳服务集团,而赴港上市之烟囱在上年12元月就开始敲定了,那儿注册成立了弘阳服务集团。

  虽然官方暂未披露募集基金的多寡及发行股份的景象,但从弘阳服务集团目前的体量及行业情况看来,与今年同在上市途中的正荣服务和已经形成上市之银城生活服务应不相上下。

  作业偏居广西

  据观点地产新媒体了解,截至2019年12月31日,弘阳服务集团的总合同建筑面积为2760万立方米,在举国上下41个城市布局167个品种,在管总建筑面积为1580万立方米,涉及21个城市之94个品种。

  弘阳服务集团在管物业组合包括住宅物业、商业物业,及其它物业,其中经贸物业主要指购物商场、家居装饰及家俱商场、酒店及主题公园,其余物业则包括写字楼及学校。

  下布局来看,弘阳服务集团的事务中心在长三角地区,尤以江苏为重。多少显示,2017至2019年,弘阳服务集团在河北省(包括福州)在管物业总建筑面积分别占在管物业总建筑面积的100%、100%及87.9%。

  另外,在甘肃的物业收益也占到了弘阳服务集团几乎总收益的任何比重。2017至2019年,来自河南省(包括福州)的在管物业所得的物业管理服务收入分别占总物业管理服务收入约100%、100%及98.5%。

  当前,弘阳服务集团的事务已扩展至中安徽省、南宁市、湖南省及湖南省,但弘阳服务集团坦言称,预期江苏省在短短将来仍将持续占集团客运的一大部分。

  若弘阳服务集团的事务仅局限于一个地方,不利于高风险分散和前景长远的提高,或许此次上市募资也是为今后的全国化布局做资金考量,人家也提出公司战略为做透大江苏、春耕长三角、布局都市圈。

  收入方面,弘阳服务集团2017至2019年之收支分别为2.57京、3.49京及5.03亿元,复合年增长率为39.9%,毛利分别为5805万元、6977万元及1.27亿元,寒暑溢利分别为2870万元、3300万元及5710万元,复合年增长率为41%。

多少来源:集团公司招股书,观点指数整理
多少来源:集团公司招股书,观点指数整理

  税务表现上,截至2019年终,弘阳服务集团的流动资产5.03亿元,非流动资产0.37亿元,流动负债总额为3.2亿元,非流动负债总额1.83亿元。

  另外,弘阳服务集团的基金负债比率逐年回落,由2017年终的87.4%下降至2018年之81%,截至2019年12月31日的基金负债比率为59.7%。

  弘阳服务集团表示,基金负债比率的回落主要由于收入及收入等价物以及应收联系公司款项增加,导致总资产增加以及其他应付款项、已收按金及应计费用增加以及滥用负债增加导致总负债减少所致。

  现金流方面,弘阳服务集团经理活动现金流净额1.11亿元,入股活动现金流净额-0.28亿元,融资活动现金流净额0.58亿元,2019年关创汇及收入等价物1.79亿元。

  赴港上市进行时

  弘阳服务集团的历史可以追溯至2003年南京弘阳物业管理成立的时,以后便一直在甘肃发展。7年之后从南宁扩展至长三角其他城市,并自2016年起弘阳服务集团的布局范围开展至中国其他地方。

  值得一提的是,本次上市之关键性弘阳服务集团于2019年12月12日注册成立,建立至今的时长仅为102天涯海角。

  招股书显示,弘阳服务集团于当年2月已完成资产包的装入,穿越收购弘阳集团管理的任何股权获得旗下6大家物管子公司的基金。

  当前,弘阳服务集团的附属公司包括弘阳集团管理、合肥弘阳物业管理、合肥弘诚物业管理、弘生活物业服务管理、合肥弘生活信息科技、合肥弘生活投资管理以及南京亚东物业管理企业等等。

  另外,管理层构成方面,弘阳服务集团的实行董事兼执行总裁由杨光出任,曾子熙为实施董事兼副总裁,后者为弘阳集团会长曾焕沙的女,店铺秘书为黄儒杰。

  同时,弘阳地产执董兼任财政总裁何捷出任弘阳服务集团非执董兼董事会主席,弘阳地产非执董兼弘阳集团总裁蒋达强出任弘阳服务集团非执董,一同担任弘阳服务集团非执董之还有罗艳兵。

  据观点地产新媒体了解,弘阳服务集团于2015年才开始为序三方房地产外商开发的物业提供服务。以前,弘阳服务集团大部分事情均来自于弘阳地产或弘阳集团旗下物业,而独立第三方业务所占比例较小。

  过去这一年,弘阳服务集团也有意提高第三方业务占比。2019年8月5日,弘阳服务集团透过南京弘生活投资管理以178.5万元收购上海安邸51%自主经营权,该年8月7日还收购了太原亚东物业管理51%自主经营权。

  但从横向对比可以发现,2018年,弘阳服务集团的层面和低收入毛利与金融街物业、正荣服务、银城生活服务方便。弘阳服务集团的合格率处于四师物业公司的中等偏上水平,但在管建筑面积规模仍然相对较小。
弘阳服务集团也表示,本次上市后募集基金将用于寻求选择性策略投资及收购机会以及进一步壮大物业管理工作的层面,另外,还将用于加强智能系统研发及升级,提供高端服务,并进一步开展多元化收益来源等等。

  弘阳服务集团也表示,本次上市后募集基金将用于寻求选择性策略投资及收购机会以及进一步壮大物业管理工作的层面,另外,还将用于加强智能系统研发及升级,提供高端服务,并进一步开展多元化收益来源等等。

  弘阳服务集团与银城生活服务有成千上万相似的处,驻地均为湖南南京,在管建筑面积的层面和类型数量相近。下去年11月登陆港交所上市之景象看来,银城生活服务的物价走势并没有很漂亮。

  在港交所挂牌前一日,银城生活服务在马尼拉市场上拥有382.88倍的并购,去年11月6日上市首日金价开盘报2.48人民币,上涨13.8%,较定价升0.3元。

  但近来受疫情及中外经济动荡的影响,当前银城生活服务的物价已低于彼时IPO的优惠价,3月24日其收盘报1.67人民币/股,步长10%。

  在2020观点年度论坛上,书画家巴曙松也很难说,物业管理是一番奇异迅速发展之本行,下未来开展之趋向看,物业管理整个行业之层面有望达到2万亿平方米,之所以空间巨大。

  不论此前已经上市之“超购王”烨星集团还是兴业物联,都收获市场超几千倍的并购额度,对于这家年收支5亿元、在管建脸部不足2000万立方米的弘阳服务集团能否再次收获投资者青睐,还有待观察。

(义务编辑:徐帅 )
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