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灾情下长租公寓的生活状态:运营商、老板、租客三方博弈

2020-02-13 09:40:11 21百年经济报道 

  突如其来的流行冠状病毒感染的肺炎疫情,让不少租客在新年之后,推迟返回租住的都市;这些回去了之口,许多也暂时不能进入租住的房屋,要求隔离观察。

  不确定的返工日期带来不确定的空置成本,这应当让运营商、房东还是租客承担?断租还是续住?涨租还是免租?成为横亘在房东/老板、运营商、租客之间的问题,也让2019年老本已处于洗牌中的长租公寓步伐沉重。

  形容较于开发商集中式管理的长租公寓,蛋壳、自如这类分散型、屋子量巨大的运营商压力较大。过去一周,蛋壳要求房东免租、自如部分房源涨租等动作均遭外界质疑,两师单位随后也出台了应有补救措施。

  毫无疑问,最新冠状病毒感染的肺炎疫情为长租公寓带来新考验。即使刚在贝宁共和国上市之蛋壳,也要面对2019年前三季度高达25京之亏损,如何活下去,名将是长租公寓2020年之主题。

  三方博弈

  2019年资金链问题不断的长租公寓行业,猝不及防又遭遇了2020年新型冠状病毒感染的肺炎疫情。

  2月以来,“返工大潮”没能如期而至,一二线城市之长租公寓运营商们,却要为租客们的退还是续头疼,应付可能的2至3个月甚至更长的空置问题。

  2月3近些年之后,有的是将房子委托给蛋壳公寓的老板,接到了该企业的电话机称,因为疫情属不可抗力因素,要求送用户免除1个月租金,愿意业主来负责。

  在蛋壳公寓致租户的信中也提出,针对无法返城的拉萨租客,可返还1个月租金;其余各城市租客,构成各地政府颁布之因疫情延期返工的数,返还租客相对应的租金,或相对应免费延住。

  有业主表示,送台湾租客免除租金帮他们减轻负担本是一件好事,但蛋壳并没有对租客进行同等免租,无数租客的租金被正常扣除,此情况发生在首都、台北市、广东、南昌、太原等地步。

  根据蛋壳发布之联名信,人家承诺给租客的租金返还不能提现,仅能用于抵扣维修金、房屋服务费等。

  除蛋壳公寓外,另一家长租公寓龙头自如的组成部分租客反映,灾情期续租价格普遍提高10%到30%。对此自如回应称,多是因为长租客想改为短期续约引起的。

  长租公寓运营商们准备在三方中找到平衡,“房东、租客、运营商各自承担一点资产,或许是有效的提案,”易居智库研究中心总监严跃进说。

  但显然,租客,尤其是这些3元月仍可能无法返工的租客,更为弱势。

  募集中,有的是业主表示愿为新疆或其它租客免除一个月的租金,但不能不是实事求是的免除;事实上,在南京、郑州市,一部分出租自有房屋的老板,积极为租客免除了租金,但他们都是直接出租房子并没有经过中间的运营商。

  2月12日,自如进一步给出了解决方案:2020年1月、2月自如房源的平均续约价稳定,前景也将维持安定;另外,在举国上下九城推出新签自如客可享“0押金”租房,舒缓租客支出负担。

  自如表示,名将为因疫情导致无法返回租住城市之自如租客提供方便的续租、退租流程,包括到期租客,可选择一个月等价短续;3月1后来回到居住,减轻2月的抚养费等;3月1后来仍无法返回且不打算租住的,可办理无责退租。

  前不久,首都等地步的组成部分租客反映,返回北京但无法进入租住的小区,对此自如将在符合社区管理的规范下,为她提供临时安置房源;而对疑似感染的租客,也可为她协调14天涯海角临时独居房源。

  安全第一“活下去”

  灾情期间,一部分长租公寓试图将团结之营业资本转嫁给房东和租户,引发了争议。这背下或可窥见,长租公寓的现金流困境。

  就业务和扭亏模式而言,当前国内长租公寓主要分为集中式和散放式,前者以万科、龙湖、碧桂园等开发商旗下品牌及第三方独立品牌为主,后者主要是自如、蛋壳。

  如果说开发商的旅店还有一对自持物业,这就是说分散式公寓基本可概括为“二房东模式”,下大量个人房东手中租来资源,再进行转租,赚的仍是金价。

  基于此,鉴于合同约定了运营商必须每月付给房东租金,之所以生源如果空置产生之损失将由运营商承担。

  在此之前,长租公寓运营商长期亏损运营,着重依靠不断的融资。2020年1月17日,途经数轮融资的蛋壳在智利纳斯达克上市,单价每股13.5永利棋牌游戏官网,一起募集基金1.49京永利棋牌游戏官网,低于原先预计的2.01京永利棋牌游戏官网。

  根据招股书,2017年,蛋壳公寓净亏损2.72亿元,2018年净亏损13.69亿元,2019年前三季度,净亏损高达25.16亿元。

  截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,就业率高达99.8%。

  蛋壳还是属于头部的运营商,其余长租公寓的经理状况也大概如此。京翰智库分析称,灾情的赶来,更加深了长租公寓资金流紧张的层面。

  根据克而瑞统计,在灾情最要紧的拉萨,自如拥有房源最多,达4万余间;从是江寓,3万余间。外商品牌公寓中,龙湖拥有25大家店,2569间房,万科拥有4大家店,554间房。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示,灾情对长租公寓运营商的影响是多方位的,包括复工延迟导致空置率上升,租金、职工薪资等资本增加,租客违约等,行业之冬天期被延长了。

  下行业整体的损失状况看来,美方资产(包租模式)的比轻资产严重;分散式比集中式严重。租金低的旅店要比租金高的抗风险能力差。

  丁祖昱觉得,长租公寓企业可与业主进行减免租金的谈判,争取相应的免租期及租金支出后置支持。据了解,美方资产项目中,一些国主管已经主动向企业提供减免租金的富民政策。

  另外,集团公司有机遇与各地政府成立更美好的搭档关系,主动与各级银行沟通关于债权融资的利息等补贴或优惠政策。

  值得关注的是,长租公寓运营商目前也将资源投入了多步的“抗疫”其中。以自如为例,人家一言一行福州地段最大的长租公寓平台,灾情期间暂停对外营业,绽开医院附近的任何公寓,并消毒265个铺位,免费接待医护人员;相寓、蛋壳公寓、青客等,也都免费为医护人员提供住宿。

  丁祖昱表示,长租公寓面临“倒春寒”,着重之是安全第一,活下去。脚下,头部企业之强运营能力凸显,“租期管控”形成了淡季空置率控制,未出现断崖式下滑。

  

  

(义务编辑:李显杰 )
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