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一二线土地市场“解冻” 外商联合拿地分散风险

2020-02-13 02:34:10 21百年经济报道 

房地产的可售市场收窄、融资收紧、又出现黑天鹅的大环境中,这些可以畅通地合作、团结的外商,或许才能走得更远。

土地是开发商的命门。

2月10日,有的是房企都开始复工了,人家办公、错峰上班、视频茶话会等,都已经忙碌起来;而冰封多时之土地市场,也开始“解冻”。

首都、台北市等城市迫不及待地生产在线拍地,有的是房企立刻投入其中,几十亿、上百亿之基金周转起来。

接轨去年重回一二线抢地的趋向,外商们更关注的仍然是一二线土地。

在灾情阴霾下,这会儿拿地是铤而走险还是抄底机会?“那儿敢拿地的集团都是勇士,表明这些企业之资金链不紧张,而且也对国情快速解决有信心。”神州地产首席分析师张大伟说。

正如投资界的那句名言,在人们悲观的时光谨慎乐观。孰又会是未来土拍市场之赢家?

答案可能不止一两师。在固定资产的可售市场收窄、融资收紧、又出现黑天鹅的大环境中,这些可以畅通地合作、团结的外商,或许才能走得更远。

灾情中的卖地

一线城市中,首都率先打响了开年土地交易“重点炮”。2月11日,首都土地市场开售3宗不限价地块,离别位于祁连西黄村、台州马驹桥以及大兴永平镇,总建筑规模约36万立方米,12大家开发商抢地,说到底收金80.05亿元。

台北市也在同日发出通报,崂山区黄浦江南延伸段的28个地块将正式挂牌,根据计划显示,总开发规模(包括地下规模)约180万立方米,起拍价高达310.2亿元,名将在2月20日正式开标。

这可以说是石家庄日前少见的科普土地出让了,起拍价已然超过了去年伦敦6元月的史诗级土拍。

除了一线城市发出“解冻”信号,以提振市场信心外,开年一些国字头房企的现金流充裕,主动拿地。

2月3日,招标蛇口(001979,股吧)票价59亿元竞得江苏县城宅地,地块规划为居住用地,出让面积19.08万立方米,容积率1.8-2.05。

首都首拍的泽州马驹桥,吸引了多师品牌房企参与,途经40车轮的可以争夺,末了把华润和我党交以46.7亿元的标价成交,溢价率为22.9%。

也有一部分中小房企拿地转向“激进路线”,加足马力扩张。

2月3日,大华集团以高价13.49亿元竞得杭州杭钱塘地块,溢价率17.41%;众安集团以高价9.98亿元竞得杭州富阳区1宗宅地,溢价率11.14%;天空美好集团统一江苏中腾置业,以高价4.13亿元竞得浙江金阳一宗宅地,溢价率8.68%。

受疫情影响较小的都市,预测会逐步回归到运营的准则上来,但福州、贵阳市、长沙等多步也滞缓出让部分土地。

2月3日,太原土地交易中心宣布,推迟5宗地块入市时间;而苏州市有两宗土地拍卖,也从原来的2月7日竞拍,延后至19日;莫斯科也决定将2020年着重次土拍出让时间从原来的2月17日推迟至2月27日。

虽然有的本充裕的外商信心满满,但截至目前疫情的走势仍然胶着,土地交易的推移,让众多房企拿地更审慎。

一线城市尤其是首都、台北市土拍的带动力和热情似乎更大。2019年,土地市场就出现了“冰火两重天”的状况,一二线城市之土地受到房企关心,而三四点的都市土地却表现平平。

据CRIC多少,一二线城市2019年之水量比例达到24%,较2018提升两个百分点。

不过,突如其来的行情将影响当前的都市之提高格局,顶一二线城市计划延续19年向好的地形发展时,表现二线城市之拉萨却被迫暂停了提高步伐。

中指研究院近期对500位地产经理人展开调研,结果表现,有1/3的集团会调离疫情严重区域之拿地比重。

不过,外商们对哈尔滨的前景还是有信心的。有超过55%的口表示,拿地区域和都市比重不受疫情影响。

下半年的空子

一般,房企拿地与销售相匹配,永恒比例的推销对应一定比例的拿地资金,若超过当期销售的60%,则可视为激进。

受疫情影响,本年一季度的推销估计将严重下滑,神州数据显示,新年黄金周期间,闹市销售下跌了95%,预测2元月土地成交也将锐减。

不过,多位业内人士指出,2月拍地延期对全年供地计算影响有限,下半年才是土拍的主战场。

中指研究院报告显示,45%的经理人认为全年拿地规模较上年暴跌,31%认为与上年基本持平,另有21%认为会超过上年。

张大伟也表示,近些年敢拿地的其实都是勇士,灾情能迅速缓解的话,这波操作肯定都是抄底,拥有了优质底价地块,弯道超车;但如果疫情影响持续,这就是说很可能就是跌入了泥潭。

面对风险,有的是开发商选择加强合作,统一拿地,这种看似“墨守成规”的拿地方式,早已是主流房企的搭档首选。

2018年6月29日,万科、保利、龙湖三师龙头房企,共同协作打下成都的宸光和悦;2019年1月16日,万科、碧桂园成都首合作开发青白江157亩宅地。

今天年“抱团取暖”的状况也并不少,1月16日,江苏青岛市出让两宗住宅地块,末了,融创联合体(融创+隆海)以高价拿下其中一宗;同样,首都首拍的泽州马驹桥是华润和我党交共同拍得之,拍地联合体中还有首开+旭辉等。

易居智库中心研究总监严跃进表示,自2019年起,央企拿地积极提高,与其资金实力雄厚有关。一部分房企销售受到疫情的影响,连续拍地可考虑通过与央企合作等措施,分散风险。

值得注意的是,西政资本指出,此德国疫情将进一步拉大房企之间的差异,深化房地产行业之集中度趋势,兼并收购、破产重组也将在2020年迎来新的机会。

据部分开发商反馈,一部分年前已在推进的资产包项目,合作方或交易对方的思想预期也会有所下滑,合作条件或价格更有联系空间。

此外,少数国企开发商旗下的国民经济平台已举办了唯一的机构操作“烂尾楼”入股和买断工作,也表明该行情下并购是一番大机会。

(义务编辑:董云龙 )
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